재건축 초과(개발)이익 환수제

재건축 초과이익 화수재는 재건축과 관련된 정책입니다. 부동산 관련 뉴스를 보면 자주 등장하는 용어가 '재건축'과 재개발 입니다. 비슷하게 들리지만 다른 부분이 많습니다.

 

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재건축과 재개발의 차이

재건축을 추진하게 되면 주거 여건 향상이 기대되어 시세가 오르는것이 일반적입니다. 부동산 투자 대상 중 중요한 고려 대상이기도 합니다. 

 

재건축 초과이익 환수제는 재건축 초과이익 환수제로도 불리는데, 이는 2018년 초 국내 부동산시장을 크게 뒤흔든 정부정책이었습니다.

 

재건축 초과이익 환수제는 원래 2006년 처음 도입돼 2012년까지 시행되었습니다. 그러나 글로벌 경제위기 등으로 세계 경제가 주춤하는 가운데 국내 부동산 시장이 점점 침체된다고 하여 2013년 부터 2017년까지 제도가 유예되었습니다. 그 후 다시 2018년 1월 1일 부터 다시 시행되었습니다.

 

재건축 개발이익 환수제는 재건축을 통해 조합원들이 개발이익을 얻으면 이익의 일부를 정부가 가져 가는 제도입니다. 재건축으로 평균 3,000만원 이상의 개발이익이 발생하면 이익의 최대 50%를 환수한다는 것입니다.

 

개발이익이란 재건축으로 땅값이 인근 지역이나 전국 평균 땅값보다 크게 오르는 것을 말합니다. 현재는 금리 인상과 공사비 상승으로 건축비용이 상당히 올라가는데다 재건축 초과이익환수제는 투자에 있어 중요한 변수 중 하나입니다.

 

재건축 초과이익 환수제는 지금도 많은 논란의 대상이 되고 있습니다.

 

그 이유는 첫째 실현된 이익에 대해 세금을 내는 것이 아니라 아직 미실현된 이익에 대해 과세를 한다는 것입니다. 이익이 확정 되지 않았는데도 세금을 내게 되는 것입니다. 주택을 매도하게 되면 정확한 이익 금액이 나올 수 있지만 아직 매매를 하지 않은 상태에서 세금을 내는 것이 부당하다는 것입니다. 

 

또한, 부동산도 침체기가 있어 가격이 하락할 수 있는데 환수금을 냈는데 향후 내가 살고 있는 집의 시세가 떨어진다면 다시 돌려 줘야 한다는 조항도 없다는 모순이 있습니다. 또 향후에 매매를 하게 된다면 양도세를 내야 함으로 이중 과세 개념도 될 수 있습니다. 

 

이 제도의 기본 취지는 재건축 난립과 증가에 따른 부동산 투기를 막고, 토지를 효율적으로 이용하도록 하는 것입니다. 다시말하면 토지시장이 제대로 작동하지 못하면 정부가 개입할 수 있다는 것입니다.

 

자본주의 경제 체제에서 부동산 투자를 통해 이익을 추구하는 것인데 개인의 이익을 가져가는 것은 부당한 것입니다. 시장의 '자율 조정 기능'을 무시하고 정부의 지나친 재산권의 사용과 처분에 대한 규제를 도입하면 시장경제 근간이 무너질 것이란 우려도 나오고 있습니다.

 

지방에 살고 있는 저와는 거리가 먼 이야기 일 수도있습니다. 지나친 양극화 문제를 해결 하기 위해서는 역시 부의 재분배가 이루어 질 수 있는 정책이 필요하며, 이 정책도 그 하나의 방법이 될 수도 있어 보입니다.

 

원할한 시장 경제 유지와 국민들 모두가 행복할 수 있는 슬기로운 정책이 필요합니다.